ENG   EST   ITA   GER
 

Kontakte:

OÜ Shenon Invest
Kullassepa 4-16
Tallinn 10146
Estonia
(+372) 58 141168
accorsicarlo(at)hotmail.com

Eigentumserwerb

Der Erwerb von Immobilien in Deutschland unterliegt strengen Gesetzen und setzt das Hinzuziehen eines Notars voraus. Der Notar ist dafür verantwortlich alle Eigentums- und Finanzangelegenheiten zu prüfen, die mit der Immobilie in Verbindung stehen. Das Unterzeichnen des Vorvertrages ist verbindlich, bedarf jedoch keiner Anzahlung. Die Zahlung selbst findet üblicherweise zwei bis drei Monate später statt und erst dann geht der eigentliche Besitz über. Die Notarkosten und Registereintragung belaufen sich üblicherweise auf 1,5% vom Kaufpreis. Der Rechtsanspruch geht nicht dann über wenn die Vereinbarung getroffen wird, sondern wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen wurde. Die Registrierung selbst geschieht durch einen weiteren Vorgang, nachdem das Einverständnis über den Kauf getroffen wurde. In den neuen Bundesländern setzt dieses Übereinkommen in manchen Fällen, selbst nach der notariellen Beurkundung, noch immer eine gesonderte Genehmigung seitens der Behörden voraus, wenn die Immobilie bislang noch ungelösten Entschädigungsangelegenheiten unterliegt. Solche Vorgänge nach dem Einverständnis über den Kauf, unterliegen aber generell der Verantwortung des Notars. Der Kaufpreis wird erst dann fällig wenn bestimmte Voraussetzungen, die unter den Parteien vereinbart wurden, eingetreten sind. Üblicherweise ist die Mindestvoraussetzung für das Fälligwerden der Zahlung, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, dass sämtliche notwendigen Amtsgenehmigungen eingeholt wurden als auch der Umstand dass Dokumente die zur Stornierung von Grundstücksbelastungen notwendig sind und nicht vom Käufer übernommen werden, eingereicht wurden.

 

Rechte und Pflichten von Gebäudeeigentümern

Mieter haben in Deutschland hohe Rechte. Mietverträge sind normalerweise auf unbestimmte Zeit ausgestellt. Die Miethöhe richtet sich nach dem sogenannten Mietspiegel, einer Tabelle die jedes Jahr von der Stadtverwaltung veröffentlicht wird und angibt wieviel ein Mieter rechtsgültig pro Quadratmeter und jeweiligem Zustand, erheben darf.

Die vom Bewohner zu zahlende Miete setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Der eigentlichen Miete und den Nebenkosten, welche der Eigentümer allen Bewohnern anteilig in Rechnung stellt und die gemeinsam genutzten Betriebsmittel darstellt. Dies schützt den Eigentümer vor jeglichen Preisenanstiegen, beispielsweise der Wasser- oder Heizkosten. Des Weiteren ist es üblich, dass Mieter eine Anzahlung in Höhe von drei Monatsmieten leisten, welche vom Eigentümer zum Beispiel bei Nichtzahlung der Miete, einbehalten werden kann.

 

Besteuerung  von deutschem Immobiliarvermögen

Immobilien in Deutschland zu besitzen führt zu beschränkter Steuerpflicht für den Eigentümer hinsichtlich der Mieteinnahmen und gegebenenfalls auch auf Grund von Kapitalgewinnen. Angenommen ein ausländischer Unternehmer führt keine dauerhafte Niederlassung in Deutschland, so ist die Bemessungsgrundlage zur Errechnung der Steuern auf Mieteinnahmen die Differenz aus Bruttomieteinnahmen und den Kosten die diesen Einnahmen zurechenbar sind (zum Beispiel Zinszahlungen). Der Steuersatz beträgt 15,8% (inklusive des Solidaritätszuschlags). Kapitalgewinne liegen dem gleichen Steuersatz zugrunde, wobei die Bemessungsgrundlage hierbei die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis unter Berücksichtigung der Kosten für die Veräußerung ist. Eine Wertminderung während dem Besitzen einer Immobilie reduziert im Nachhinein indirekt den Kaufpreis, folglicherweise steigt gleichzeitig der später zu versteuernde Kapitalgewinn beim Verkauf des Objekts. Des Weiteren muß Grundsteuer gezahlt werden. Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer die auf einen speziellen Steuerwert erhoben wird, der generell spürbar unter dem des freien Marktes liegt. Die tatsächliche Steuerlast hängt von der Stadtverwaltung ab in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Grundsteuer ist als Betriebsaufwendung anrechenbar auf die erzielten Einnahmen aus der Immobilie selbst.  Außerdem hat der Käufer beim Kauf einer Immobilie stets Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% (in Berlin 4,5%) vom Kaufpreis zu zahlen.